Graag de WOZ omlaag!

Een publicatie van Robin Louwerse - Een beter bedrijf Fleximaal.nl LET OP! Juridische bepalingen en methodieken zijn aan veranderingen onderhevig.

De juiste WOZ-waarde

De WOZ-waarde wordt niet alleen gebruikt als heffingsgrondslag voor diverse lokale belastingen zoals de "Onroerend Zaak Belasting" OZB en waterschapsbelastingen, maar ook voor de fiscale afschrijving op gebouwen in de Inkomsten Belasting IB en jaaraangifte Vpb, de verhuurderheffing en de schenk- en erfbelasting. Een verlaging van de WOZ-waarde levert zeker besparing op.

Welke waarderingsmethoden zijn er?

De gemeente stelt de WOZ waarde vast aan de hand van door de wetgever bepaalde criteria. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen "woningen", "monumentale panden" en "niet-woningen".
Woningen en monumentale panden worden altijd vastgesteld op de marktwaarde (WEV). Dit is de maximale prijs die een meestbiedende gegadigde, na de beste voorbereiding, wenst te betalen voor het object. De gemeente dan dus naar verkoopprijzen van vergelijkbare panden. Rekening houdend met de verschillen tussen het te waarderen pand en de verkochte vergelijkbare panden bepaalt de gemeente dan de WOZ-waarde. Dit heet de Vergelijkingsmethode. De gemeente kan ook kijken naar huurprijzen in de markt huurwaardekapitalisatie methode. Deze laatste methode wordt vaak gebruikt bij het waarderen van zakelijk vastgoed.

Bij niet-woningen moet de gemeente kiezen tussen de bovengenoemde WEV en GVW. De GVW is de gecorrigeerde vervangingswaarde. De gemeente is gehouden de hoogste van de twee te gebruiken. Bij de GVW gaat het om de marktcijfers (de waarde die het pand heeft voor de eigenaar zelf). Hierbij wordt gekeken naar de stichtingskosten van een identiek pand op een waardepeildatum. Er dienen wel correcties te worden aangebracht voor technische en functionele veroudering, omdat het pand bijvoorbeeld voor de onderneming qua oppervlak te klein is geworden of hoge kosten met zich meebrengt door slechte isolatie. Dat geeft handvaten om met de gemeente in overleg te treden.

De WEV en GVW zijn voor commercieel panden in principe aan elkaar gelijk. Dat heeft de hoogste rechter van Nederland in diverse arresten aangegeven. Uitzondering worden overigens wel gemaakt in geval van subjectieve omstandigheden. Er kunnen zich omstandigheden voordoen bij de eigenaar waardoor de GVW bijvoorbeeld hoger uitvalt dan de WEV.

Bezwaar of vooroverleg

De gemeente maakt een taxatierapport waar de WOZ waarde op wordt gebaseerd. Vraag dus altijd een kopie van dit rapport aan om te zien hoe je pand is gewaardeerd. Je kunt vooroverleg aanvragen met de gemeente om de punten voor waardebepaling te bespreken. Op basis daarvan kan je in een bezwaartraject in overleg te gaan met de gemeente voordat zij de WOZ-waarde definitief heeft vastgesteld. De gemeente komt dan met een waardevoorstel voor het komende belastingjaar en deze is bespreekbaar via de de gekozen waarderingsmethode en de diverse aspecten stapsgewijs bespreken zoals het element van de BTW. Dit draagt vaak niet alleen bij aan een lagere WOZ-waarde maar ook aan een goede relatie met de gemeente. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om een meerjarenafspraak te maken. Dit voorkomt toekomstige bezwaarprocedures. Kijk dus kritisch naar de WOZ-waarde en het taxatierapport en ga in gesprek met de gemeente.

Hoe zit het met de BTW?

Bij de WOZ-waardering gaan de bovengenoemde methoden verschillend om met de BTW. Bij de "marktwaarde" wordt gekeken of een derde het pand met of zonder BTW kan aankopen. Alleen de levering van vastgoed binnen twee jaar na eerste ingebruikname is belast met BTW, en dus is de WOZ-waarde inclusief BTW. Bij de "gecorrigeerde vervangingswaarde" kijkt de gemeente naar het aftrekrecht van de eigenaar van het pand. Heeft de eigenaar recht op aftrek omdat zij BTW-ondernemer is dan is de WOZ-waarde exclusief BTW. Het loont dus om goed op te letten!