Familieleningen voor aanschaf vastgoed

Een publicatie van Robin Louwerse - Een beter bedrijf Fleximaal.nl Bronvermelding: Fiscaal Consult

Partijen kunnen belang hebben bij een zo hoog mogelijk rente. Als hypothecaire zekerheid ontbreekt, is een hogere rente verdedigbaar. Hetzelfde geldt bij "topfinanciering". De betrokkenen kunnen zich de bankmarges uitsparen, waardoor het arrangement beide partijen voordelen kan opleveren.

In de praktijk komt het nogal eens voor dat als een kind een woning koopt de topfinancieringscomponent door de ouders wordt verstrekt en het restant door de bank. Door de Gedragscode Hypothecaire Financiering is dit problematisch geworden. Zie hierna.

Desgewenst kunnen de ouders de rente bij afzonderlijke rechtshandeling geheel of gedeeltelijk weer terugschenken aan de kinderen. Dit is in principe geen probleem voor de fiscale aftrekbaarheid van de rente. Voor de goede orde vermelden wij dat voor de fiscale aftrekbaarheid vereist is dat de kinderen de rente écht betalen. Zie  MvF 10 juni 2010, nr. DGB2010/921, punt 7.4.

Dergelijke financiering kan ook interessant zijn voor onderhoudskosten met betrekking tot de eigen woning. Denk aan schilderwerk, vervanging van kozijnen en bijvoorbeeld dakgootreparatie.

Als ouders ervoor kiezen het kind een renteloze lening te verstrekken, zal het kind geen renteaftrek kunnen claimen. De vordering van de ouders is voor hen niettemin in box 3 belast. Er kunnen schenkingsrechtproblemen optreden. In principe zal het verschil tussen de nominale en de contante waarde van de lening als schenking moeten worden aangemerkt. Voorzover de vrijstelling voor de schenkbelasting zou worden overtroffen, is het meerdere belast met schenkbelasting.

Stel de ouders beschikken niet over de benodigde liquiditeiten om een lening voor de eigen woning aan het kind te verstrekken. Maar de ouders hebben wel overwaarde in hun woning. De ouders zouden dan kunnen overwegen om een hypotheeklening te nemen op hun eigen woning. Vervolgens kunnen zij het bedrag doorlenen aan het kind. De ouders hebben dan een schuld (de extra hypotheeklening) en een vordering in box 3, die elkaar opheffen. Het kind verkrijgt een eigenwoninglening waarvan de rente aftrekbaar is. Indien op de lening tussen ouders en kind geen hypothecaire zekerheid wordt gevestigd, lijkt het redelijk de rente hoger vast te stellen dan die welke door de ouders wordt betaald. Dit is fiscaal gunstig vanwege de aftrekbaarheid voor het kind. De door de ouders ontvangen rentemarge is onbelast. De ouders kunnen het renteverschil eventueel weer aan het kind schenken.

Stel ouders overwegen om een woning aan een kind te schenken om voor het kind te dienen als eigen woning. Fiscaal gezien zou het handiger zijn de overdracht tegen een vordering te doen. Dus niet te schenken. De rente is immers voor het kind aftrekbaar in box 1 en voor de ouders in feite onbelast (zie hiervoor). De ouders kunnen de rente van jaar tot jaar aan het kind schenken. Stel de woning heeft een waarde van € 300.000. De ouders zouden het desbetreffende bedrag op een andere manier kunnen schenken, bijvoorbeeld in de vorm van effecten.

Invloed Gedragscode Hypothecaire Financiering
De door de sector afgesproken Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF) beperkt het bedrag dat een consument kan lenen voor de financiering van een woning. Bij starters op de woningmarkt komt het veel voor dat ouders de helpende hand toesteken. Gebruikelijk was dat het kind een bedrag bij de bank leende en het surplus bij de ouders (topfinanciering). Deze handelwijze levert echter problemen op met de GHF. Bij de toetsing aan deze normen dient ook de door de ouders verstrekte financiering in aanmerking te worden genomen. Dat het een "zachte financiering" betreft die in geval van problemen wordt kwijtgescholden doet niet ter zake.